SAC, Price, juros, prazo, amortização, correção, CET… Se você está pensando em comprar um apartamento, provavelmente já se deparou com alguns desses termos.
E talvez tenha pensado: “Eu preciso entender tudo isso antes de financiar?”
A resposta é sim, mas isso não significa que você precise se tornar especialista em finanças.
O mais importante é entender os principais conceitos do financiamento imobiliário e, principalmente, saber quais perguntas fazer antes de assumir um compromisso que pode durar muitos anos.
Afinal, olhar apenas para o valor da parcela não conta toda a história.
Primeiro: o que é um financiamento imobiliário?
De forma simples, o financiamento imobiliário é uma operação de crédito usada para viabilizar a compra de um imóvel. O comprador paga uma parte com recursos próprios e financia o restante junto a uma instituição financeira, de acordo com as condições aprovadas.
O valor das parcelas e a forma como a dívida diminui ao longo do tempo dependem, entre outros fatores, do prazo, da taxa de juros e do sistema de amortização contratado.
É justamente aí que começam a aparecer os termos que parecem complicados.
Mas vamos traduzi-los.
SAC ou Price: qual é a diferença?
SAC e Price são sistemas de amortização. Eles determinam como o saldo devedor será pago ao longo do financiamento.
No SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor destinado à amortização é constante. Como os juros incidem sobre um saldo devedor que vai diminuindo, as prestações tendem a cair ao longo do tempo, considerando as demais condições do contrato.
Na Tabela Price, a prestação de amortização e juros é estruturada para permanecer constante nas condições previstas pelo sistema, enquanto a composição da parcela muda: no início, uma parcela maior corresponde aos juros e, com o passar do tempo, a participação da amortização aumenta.
Isso significa que não existe uma resposta universal para a pergunta “qual é melhor?”.
Os dois sistemas têm características diferentes e devem ser analisados de acordo com as condições do financiamento e a capacidade financeira do comprador.
Mas o que é amortização?
É um dos conceitos mais importantes para entender um financiamento. Amortizar significa reduzir o saldo devedor.
Em uma parcela, há valores destinados à amortização e aos juros, além de outros componentes previstos no contrato.
No SAC, a amortização é constante. Na Price, ela aumenta ao longo do tempo. É justamente essa diferença que faz com que o comportamento das parcelas e do saldo devedor seja diferente em cada sistema.
Por isso, quando você olha apenas para o valor da parcela, pode estar deixando de enxergar uma parte importante da operação.
E os juros?
Os juros são o custo cobrado pela instituição financeira pelo crédito concedido. Mas existe um detalhe importante: não olhe somente para a taxa de juros anunciada.
Para comparar operações de crédito, o Banco Central orienta o consumidor a observar o Custo Efetivo Total (CET). Ele reúne os custos e despesas da operação considerados no cálculo, permitindo uma comparação mais completa entre as propostas.
Em outras palavras: duas propostas podem apresentar taxas de juros semelhantes e ainda assim ter custos totais diferentes.
O que é o CET?
CET significa Custo Efetivo Total. Ele é expresso como uma taxa percentual anual e considera, conforme a operação, itens como juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas relacionadas ao crédito.
Por isso, antes de comparar financiamentos, uma boa pergunta é:
“Qual é o CET dessa operação?” E não apenas: “Qual é a taxa de juros?”
O Banco Central determina que as instituições informem o CET das operações de crédito justamente para permitir que o consumidor compare propostas.
Prazo maior significa parcela menor?
Pode significar uma parcela mensal menor, porque o valor financiado é distribuído por mais períodos.
Mas isso não significa automaticamente que o financiamento terá menor custo total.
O prazo é uma das variáveis que precisa ser analisada junto com taxa de juros, sistema de amortização, valor financiado e demais condições do contrato.
Por isso, não faça apenas esta pergunta: “Quanto vou pagar por mês?” Faça também: “Quanto vou pagar ao longo de todo o contrato?”
E a correção do saldo devedor?
Aqui existe outro ponto que merece atenção.
Dependendo da modalidade contratada, o saldo devedor pode ser atualizado por um indexador previsto no contrato. Na CAIXA, por exemplo, há modalidades em que a TR é utilizada para atualizar o saldo devedor, além de modalidades com taxa fixa e outras condições específicas.
Por isso, antes de assinar, é importante entender:
- qual é o sistema de amortização;
- qual é a taxa de juros;
- existe algum indexador?
- qual é o indexador?
- como ele interfere no saldo devedor?
- como isso pode impactar as parcelas?
O contrato é a referência para entender as condições específicas daquela operação.
Afinal, o que você precisa analisar antes de financiar?
Você não precisa decorar todas as fórmulas de um financiamento imobiliário.
Mas precisa entender as informações que vão fazer parte da sua decisão.
Antes de contratar, procure saber:
- Quanto vou dar de entrada?
Qual será o valor pago com recursos próprios? - Quanto vou financiar?
Qual será o valor efetivamente contratado com a instituição financeira? - Qual é a taxa de juros?
Observe as taxas informadas no contrato. - Qual é o CET?
Ele ajuda a enxergar o custo total da operação de crédito. - Qual é o sistema de amortização?
SAC ou Price? Entenda como cada um funciona. - Qual é o prazo?
Quantas parcelas serão pagas e como esse prazo impacta a operação? - Existe algum indexador ou correção?
Entenda como o saldo devedor é atualizado de acordo com o contrato. - Quais são os outros custos envolvidos?
Além do financiamento, a compra de um imóvel pode envolver despesas que precisam entrar no planejamento financeiro.
Comprar um apartamento não precisa ser um exercício de adivinhação
Financiamento imobiliário pode parecer complicado quando todos esses termos aparecem de uma vez. Mas entender o básico já muda a conversa.
Em vez de olhar somente para a parcela, você passa a enxergar o valor financiado, o prazo, os juros, o sistema de amortização, o CET e as demais condições da operação.
E essa informação faz diferença. Porque comprar um apartamento não é apenas escolher uma planta bonita, uma boa localização ou uma área de lazer que combine com sua família.
É também entender o compromisso financeiro que vem junto com essa escolha. Antes de assinar, pergunte. Compare. Entenda.
Seu apartamento começa muito antes da entrega das chaves. Começa na decisão de comprar com clareza.
As condições de financiamento variam conforme a instituição financeira, modalidade, perfil do comprador e características da operação. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do contrato ou a orientação da instituição financeira responsável pelo financiamento.
Fontes: Banco Central do Brasil e CAIXA
